De waarborg bij huurbeëindiging: hoe de depositio terugkrijgen werkt volgens Nederlands recht

Wanneer verhuurders de borgsom mogen inhouden

De borgsom of waarborgsom vormt een geldbedrag dat huurders bij aanvang van de huurovereenkomst betalen aan de verhuurder. Dit bedrag dient als zekerheid voor eventuele schade of achterstallige huurbetalingen. Artikel 7:232 BW regelt dat de verhuurder deze som mag gebruiken om schade te verhalen die ontstaat door tekortschietende nakoming van de huurovereenkomst door de huurder.

In de praktijk gaat het terugkrijgen van de borg regelmatig mis. Verhuurders houden bedragen in voor vermeende schade die bij nader inzien niet bestaat, of rekenen slijtage aan als schade. Voor huurders ontstaat een lastige situatie: juridische stappen zijn duur en tijdrovend, terwijl de borg vaak al maanden geleden betaald is.

De kantonrechter ziet jaarlijks honderden geschillen over borgsommen passeren. Deze zaken gaan vaak over dezelfde vraagstukken: wat is normale slijtage, wat is schade? Wie moet bewijzen wat? En wanneer moet de verhuurder de borg terugbetalen?

Wat Nederlandse wetgeving zegt over de waarborgsom

Het Burgerlijk Wetboek bevat verrassend weinig concrete regels over de borg. Artikel 7:232 BW noemt alleen dat de verhuurder een waarborgsom mag vragen. De hoogte staat niet in de wet. Bij sociale huurwoningen hanteren woningcorporaties vaak maximaal één of twee maanden huur als borg. Bij particuliere verhuur komt drie maanden huur voor.

De Huurcommissie kan bij woonruimte met een huurprijs tot de liberalisatiegrens (vanaf 1 juli 2024: €879,66 per maand) oordelen over geschillen rond de borg. Dit geldt voor zelfstandige woonruimte. Voor onzelfstandige woonruimte zoals kamers is de bevoegdheid beperkt.

Belangrijk: de verhuurder moet de borg scheiden van eigen vermogen. Bij faillissement van de verhuurder moet de huurder de borg kunnen terugkrijgen. Verhuurders die meerdere panden verhuren, houden borgsommen vaak op een aparte rekening. Dit beschermt huurders.

Het Nederlands recht kent geen automatische termijn waarbinnen de verhuurder moet terugbetalen. Wel geldt de redelijkheid en billijkheid uit artikel 6:2 BW. Rechtspraak laat zien dat kantonrechters een periode van zes tot acht weken redelijk vinden. Na die tijd moet de verhuurder kunnen inschatten welke kosten voor herstel of schoonmaak nodig zijn.

Hoe verhuurders de borgsom mogen verrekenen

De verhuurder mag de borg gebruiken voor:

Achterstallige huur en servicekosten. Dit vormt de meest eenduidige grond. Onbetaalde huur kan de verhuurder direct verrekenen met de borg.

Herstelkosten voor schade. Hier begint het grijs gebied. Schade moet toegebracht zijn door de huurder of diens huisgenoten. Normale slijtage valt hier niet onder. Een kantonrechter oordeelde in 2023 dat een verhuurder geen schilderkosten voor de gehele woning mocht inhouden terwijl alleen in de keuken vlekken op de muur zaten. Proportionaliteit speelt een rol.

Kosten voor achtergebleven spullen. Als de huurder de woning niet leeg oplevert, mag de verhuurder de ontruimingskosten inhouden. Dit geldt niet voor inbouwkeuken of vaste kasten die de huurder destijds met toestemming plaatste.

Niet uitgevoerd klein onderhoud. De huurder moet volgens artikel 7:217 BW kleine herstellingen uitvoeren. Gebeurt dit niet, dan mag de verhuurder dit laten uitvoeren en de kosten inhouden. Denk aan kapotte sloten, gebroken ruitjes, verstopte afvoeren.

Wat de verhuurder niet mag inhouden:

Kosten voor groot onderhoud zoals daklekkage, gebreken aan cv-installatie, fundering of gevelbekleding. Deze vallen onder artikel 7:206 BW als verantwoordelijkheid van de verhuurder.

Slijtage door normaal gebruik. Verf die na acht jaar minder wit is, een vloerbedekking met gebruiksplekken, lichte verkleuring van keukenblad. Een verhuurder probeerde eens de gehele keuken te laten vervangen en dat op de borg te verhalen. De kantonrechter wees dit af omdat de keuken tien jaar oud was en normale gebruikssporen toonde.

De oplevering: het moment waarop alles vastligt

Bij oplevering van de woning inspecteren verhuurder en huurder samen het pand. Dit moment bepaalt vaak hoe geschillen aflopen. Een zorgvuldig opgestelde inspectielijst voorkomt misverstanden.

Verhuurders sturen soms pas weken na vertrek van de huurder een lijst met gebreken. Juridisch staat de verhuurder zwakker als hij niet direct bij oplevering protest aantekent. De huurder kan dan stellen dat schade al aanwezig was. De bewijslast verschuift.

Toch wint de verhuurder niet altijd als de huurder weigert de oplevering te ondertekenen. Een kantonrechter kan achteraf oordelen dat bepaalde schade logischerwijs door de huurder is veroorzaakt. Een kapot toilet bijvoorbeeld, of een diepe kras in een pas geplaatste vloer.

Fotograferen bij oplevering helpt beide partijen. Zowel bij inhuizing als uithuizing. Moderne smartphones met datum- en tijdstempel in de metadata vormen bruikbaar bewijs.

Waarom verhuurders de borg vasthouden: de tactiek achter vertraging

Sommige verhuurders rekken het proces bewust. Ze weten dat huurders juridische stappen schuwen vanwege kosten en gedoe. Een borg van €1.500 terugkrijgen via de rechter kost al snel €500 aan advocaat- en griffiekosten, ook al kun je die later verhalen.

Een andere tactiek: verhuurders sturen een eindafrekening met posten die deels terecht en deels onterecht zijn. De huurder protesteert tegen de onterechte posten. De verhuurder biedt aan "een deel" terug te betalen. Veel huurders accepteren dit uit frustratie, ook al hebben ze volledige aanspraak.

De Huurcommissie kan dit doorbreken bij gereguleerde woonruimte. De procedure kost €25 voor huurders. Uitspraken zijn bindend. Verhuurders moeten de borg binnen veertien dagen na de uitspraak betalen, anders kan de huurder executeren.

Voor geliberaliseerde huurwoningen moet de huurder naar de kantonrechter. Dit kost meer tijd en geld. Het Juridisch Loket biedt gratis advies over de kansen. Bij bedragen boven €500 loont professionele rechtsbijstand vaak de moeite.

De bewijslast: wie moet wat aantonen bij schadegeschillen

Juridisch geldt: wie iets stelt, moet dat bewijzen. De verhuurder die schade claimt, moet aantonen dat de huurder die schade heeft veroorzaakt. Dit lijkt eenvoudig, maar in de praktijk ontstaan problemen.

Een verhuurder stelt dat de badkamervloer is beschadigd door waterlekkage vanuit de douche. De huurder betwist dit. Wie moet nu bewijzen wat? De verhuurder moet aantonen dat de schade tijdens de huurperiode is ontstaan en dat nalatigheid van de huurder de oorzaak vormt. Foto's bij aanvang van de huur helpen. Een rapport van een erkende schade-expert weegt zwaarder dan losse bewerkingen.

Soms draait de bewijslast om. Bij duidelijke schade die niet door normale slijtage kan ontstaan, mag de rechter aannemen dat de huurder verantwoordelijk is. Een gat in een muur, een kapotte deur, verbrande plekken in het aanrecht.

De verhuurder moet ook aantonen dat de rekening voor herstel redelijk is. Drie offertes opvragen is gebruikelijk. Een verhuurder die alleen een factuur van zijn zwager overlegt, kan problemen krijgen. De kantonrechter toetst of bedragen marktconform zijn.

Hoe lang mag terugbetaling duren volgens rechtspraak

Nederlandse rechters hanteren in huurzaken vaak een periode van zes tot acht weken als redelijk. Dit geldt voor situaties zonder grote geschillen over schade. De verhuurder krijgt tijd om de woning te inspecteren, eventuele herstelwerkzaamheden te laten uitvoeren en de eindafrekening op te maken.

Duurt het langer? Dan moet de verhuurder dat motiveren. Bij grote renovatiewerkzaamheden kan meer tijd nodig zijn. Een verhuurder die stil blijft na tien weken komt in verzuim. De huurder kan dan formeel aanmanen met een termijn van veertien dagen. Daarna is rechtsingang mogelijk.

Interessant: de verhuurder moet over de borg geen rente betalen tijdens deze periode, tenzij hij in verzuim is. Na aanmaning en verstrijken van de gestelde termijn geldt de wettelijke rente uit artikel 6:119 BW. Die bedraagt voor niet-handelstransacties momenteel 2% (dit kan jaarlijks wijzigen).

Een kantonrechter kan ook schadevergoeding toekennen als de verhuurder evident onredelijk handelt. Dit gebeurt zelden, maar een verhuurder die maanden zwijgt zonder reactie op verzoeken kan hiermee geconfronteerd worden.

Wat huurders kunnen doen bij weigering of stilte

Stap 1: Schriftelijk verzoek Stuur binnen twee weken na oplevering een brief of e-mail met het verzoek de borg terug te storten. Vermeld bankrekeningnummer en verwijzing naar de huurovereenkomst. Bewaar een kopie.

Stap 2: Formele aanmaning Na zes tot acht weken zonder reactie volgt een formele aanmaning. Dit is een brief waarin staat dat de verhuurder in gebreke blijft en dat binnen veertien dagen betaling moet plaatsvinden. Verzend deze aangetekend of per e-mail met leesbevestiging. Vermeld dat bij niet-betaling juridische stappen volgen.

Stap 3: Huurcommissie of kantonrechter Voor gereguleerde woonruimte: indienen van een verzoekschrift bij de Huurcommissie via www.huurcommissie.nl. Dit kost €25. De Huurcommissie plant een zitting en doet uitspraak binnen drie maanden.

Voor geliberaliseerde huurwoningen: verzoekschrift indienen bij de kantonrechter. Dit kan via het formulier op rechtspraak.nl. Griffierecht bedraagt €124 (tarief 2024, kan jaarlijks wijzigen). Bij toewijzing moet de verhuurder dit vergoeden.

Stap 4: Executie Na een toewijzende uitspraak die verhuurder niet naleeft, kan dwangberoep via de gerechtsdeurwaarder. Deze kan beslag leggen op bankrekeningen of eigendommen van de verhuurder. Kosten komen voor rekening van de verhuurder.

Borgdepot en geblokkeerde rekeningen: de veilige variant

Sommige verhuurders en huurders kiezen voor een geblokkeerde rekening of borgdepot. Dit werkt als volgt: verhuurder en huurder openen samen een rekening bij een bank. Beide partijen moeten tekenen voor opname. De borg staat daar veilig en vormt geen onderdeel van het vermogen van de verhuurder.

Deze constructie beschermt tegen faillissement van de verhuurder. Bij woningcorporaties speelt dit minder, maar particuliere verhuurders kunnen failliet gaan. De borg op een geblokkeerde rekening blijft dan toegankelijk voor de huurder.

Nadeel: niet alle banken bieden dit aan. ABN AMRO en Rabobank kennen borgrekeningen, maar hanteren voorwaarden. Kosten variëren van €0 tot €50 per jaar. Dit is onderhandelbaar tussen verhuurder en huurder.

De Vereniging Eigen Huis adviseert huurders een geblokkeerde rekening voor te stellen bij borgsommen boven €3.000. Voor lagere bedragen wegen de administratieve lasten vaak niet op tegen de bescherming.

Wanneer juridische hulp inschakelen loont

Bij borgsommen tot €500 kan zelfstandige afhandeling via de Huurcommissie of kantonrechter zinvol zijn. Het Juridisch Loket biedt gratis eerste advies. Formulieren zijn beschikbaar op overheidswebsites.

Vanaf €1.000 kan een advocaat of juridisch adviseur helpen. Kosten variëren van €150 tot €300 per uur. Een standaardzaak bij de kantonrechter kost vaak tussen €500 en €1.000 aan juridische bijstand. Bij toewijzing moet de verhuurder dit vergoeden, maar praktisch kan het maanden duren voordat betaling plaatsvindt.

Rechtsbijstandverzekeringen dekken huurgeschillen vaak. Controleer de polisvoorwaarden. Sommige verzekeraars eisen dat het geschil pas na de eerste aanmaning is ontstaan. Een wachttijd van drie maanden is gebruikelijk bij nieuwe polissen.

Een advocaat kan druk uitoefenen die zelfstandige huurders moeilijker voor elkaar krijgen. Verhuurders met meerdere panden willen hun reputatie beschermen en schikken sneller als een juridisch adviseur zich meldt.

Specifieke situaties die afwijkende regels kennen

Tijdelijke huurovereenkomsten Bij huurovereenkomsten korter dan twee jaar gelden dezelfde regels voor de borg. De verhuurder moet net zo zorgvuldig handelen. In de praktijk proberen verhuurders bij tijdelijke verhuur sneller bedragen in te houden, omdat ze weten dat studenten of tijdelijke bewoners minder snel juridische stappen nemen.

Kamerverhuurt Bij onzelfstandige woonruimte zoals kamers kent de Huurcommissie beperkte bevoegdheid. Geschillen over borgsommen bij kamers moeten vaak direct naar de kantonrechter. De drempel is hoger, waardoor verhuurders een sterkere positie hebben.

Bedrijfsruimte Bij huur van bedrijfsruimte gelden andere regels uit artikel 7:290 e.v. BW. De bescherming is beperkter. Partijen kunnen meer afspraken maken. Borgsommen zijn vaak hoger en procedures duurder.

Verhuur aan toeristen of vakantiegasten Bij kortdurende verhuur voor vakantie geldt geen huurrecht maar consumentenrecht. De borg moet snel terugbetaald worden, vaak binnen veertien dagen. ACM handhaaft bij klachten over platforms als Airbnb, maar individuele geschillen lopen via de geschillencommissie of rechter.

De rol van inspectielijsten en fotodocumentatie

Een opleveringslijst voorkomt veel geschillen. Deze lijst beschrijft de staat van elke ruimte bij oplevering. Zowel bij aanvang als einde van de huur.

Effectieve inspectielijsten bevatten:

• Ruimte-voor-ruimte beschrijving (hal, woonkamer, keuken, badkamer, slaapkamers, toilet, balkon)
• Specifieke aandachtspunten zoals vlekken, krassen, gebreken aan sanitair
• Technische installaties: cv-ketel, geiser, kookplaat, afzuigkap
• Buitenkant: schutting, tuintegels, schuur
• Foto's met datum- en tijdstempel

Beide partijen ondertekenen de lijst. Bewaar deze zorgvuldig. Bij geschillen vormt dit document cruciaal bewijs.

Verhuurders die geen inspectielijst opstellen bij aanvang, kunnen later moeilijk schade claimen. De huurder kan dan stellen dat schade al aanwezig was. De bewijslast ligt bij de verhuurder.

Moderne apps helpen bij documentatie. Er bestaan diverse toepassingen waarmee je per ruimte foto's maakt en opmerkingen toevoegt. Deze rapporten zijn dateerbaar en moeilijk achteraf te wijzigen.

Wat normale slijtage is volgens rechtspraak

Rechters hanteren als uitgangspunt dat normale slijtage voor rekening van de verhuurder komt. Dit volgt uit de verplichting tot onderhoud uit artikel 7:206 BW. De verhuurder moet het gehuurde in bruikbare staat houden.

Normale slijtage bij verschillende onderdelen:

Verfwerk: Na vijf tot zeven jaar is schilderen voor rekening van de verhuurder. Lichte verkleuring, kleine gebruikssporen aan muren zijn normaal. Grote vlekken, gaatjes van opgehangen voorwerpen kunnen als schade gelden. Maar ook hier geldt proportionaliteit. Een verhuurder mag niet de gehele woning opnieuw laten schilderen en dit verhalen als alleen in één kamer vlekken zitten.

Vloerbedekking: Levensduur hangt af van kwaliteit. Goedkoop tapijt gaat vijf jaar mee. Hoogwaardig laminaat tien jaar. Gebruikssporen op looproutes zijn normaal. Brandplekken, grote vlekken, beschadigingen door huisdieren kunnen als schade gelden.

Keuken: Een keuken gaat tien tot vijftien jaar mee. Slijtage aan handgrepen, lichte krassen op aanrechtblad, verkleuring van deurtjes valt onder normaal gebruik. Een kapot kookplaat door oververhitting, beschadigde laden door ruw gebruik kunnen voor rekening van de huurder komen.

Sanitair: Kalkaanslag in douche en toilet is normaal maar moet bij oplevering verwijderd zijn. Gebarsten tegels, kapotte kranen, lekkende toilet kunnen onder verantwoordelijkheid van de huurder vallen als ontstaan door onjuist gebruik.

Tuinen: Bij huur met tuin moet deze netjes opgeleverd worden. Onkruid wieden, gras maaien, heggen snoeien valt onder klein onderhoud. Een verwaarloosde tuin kan inhoud van de borg rechtvaardigen. Een verhuurder liet eens een tuin professioneel opknappen voor €800 en verrekende dit met de borg. De kantonrechter vond €400 redelijk omdat de huurder de tuin extreem verwaarloosd had achtergelaten.

Hoe geschillen praktisch verlopen bij de Huurcommissie

De procedure bij de Huurcommissie werkt toegankelijk. De huurder dient online een verzoekschrift in via www.huurcommissie.nl. Kosten: €25 voor huurders, €50 voor verhuurders.

Na indiening krijgt de verhuurder gelegenheid te reageren. De Huurcommissie plant binnen twee maanden een zitting. Deze vindt vaak telefonisch plaats sinds de coronapandemie. Fysieke zittingen blijven mogelijk op verzoek.

Beide partijen krijgen spreektijd. De voorzitter stelt vragen. Stukken die je wilt overleggen moet je vooraf insturen: foto's, facturen, correspondentie, de huurovereenkomst.

Binnen zes weken na de zitting volgt de uitspraak. Deze is bindend. Alleen bij procedurefouten kan beroep bij de kantonrechter volgen. Inhoudelijk is de uitspraak definitief.

De Huurcommissie oordeelt ook over de hoogte van herstelkosten. Ze toetsen of bedragen marktconform zijn. Een verhuurder die €200 rekent voor een simpele schoonmaakbeurt krijgt vaak een lagere vergoeding toegewezen.

Verhuurders moeten binnen veertien dagen na de uitspraak betalen. Gebeurt dit niet, dan kan de huurder executeren via een gerechtsdeurwaarder.

Wanneer de rechter inschakelen noodzakelijk wordt

De kantonrechter komt in beeld bij:

• Geliberaliseerde huurwoningen boven de huurtoeslaggrens
• Geschillen waarbij de Huurcommissie niet bevoegd is
• Situaties waar naast terugbetaling ook schadevergoeding gevraagd wordt
• Zaken waarin executie nodig is

Een procedure bij de kantonrechter start met een verzoekschrift. Dit formulier is verkrijgbaar via rechtspraak.nl. Griffierecht bedraagt €124 voor natuurlijke personen in verzoekschriftprocedures (stand 2024).

Het verzoekschrift bevat:

• Persoonlijke gegevens huurder en verhuurder
• Beschrijving van het geschil
• Onderbouwing waarom de borg terugbetaald moet worden
• Eventuele extra vorderingen zoals wettelijke rente
• Bijlagen: huurovereenkomst, correspondentie, foto's, facturen

De kantonrechter plant een zitting binnen twee tot vier maanden. Verschijnen is niet verplicht maar wel verstandig. De rechter kan vragen stellen die helpen bij oordeelsvorming.

Na de zitting volgt binnen zes weken een vonnis. Hiertegen staat hoger beroep open binnen drie maanden. Dit loopt via de rechtbank (appelprocedure).

Praktisch gezien duurt een kantonrechterprocedure zes maanden tot een jaar. Bij hoger beroep komt daar nog een jaar bij. Dit maakt deze route zwaar voor geschillen onder €1.000.

Preventieve maatregelen die toekomstige problemen voorkomen

Bij aanvang van de huur:

Maak een gedetailleerde inspectielijst met foto's. Neem de tijd, ga systematisch te werk. Betrek de verhuurder erbij. Sommige huurders schamen zich voor kritische opmerkingen, maar dit voorkomt later problemen.

Vraag de verhuurder de borg over te maken naar een geblokkeerde